COMVAST26 een top vastgoeddag met een goede Kernsessie

Van binnenstad tot wijkcentrum: Hier liggen de nieuwe kansen voor retailbeleggers

• verslag van Lucy van Kleef | Vastgoedmarkt

Eigenaren van winkelvastgoed moeten zich tegenwoordig niet alleen richten op rendement en risicoreductie, maar ook op de exploitatie en de gebruiksfunctie. ‘Wie van investeringskansen in binnensteden en wijkwinkelcentra wil profiteren, moet breder kijken dan winkels alleen en actief investeren in de plek’, concludeerde moderator René Vierkant tijdens een kennissessie op de beurs voor commercieel vastgoed Comvast.

Institutionele beleggers hebben zich de afgelopen jaren voor een belangrijk deel teruggetrokken uit winkelvastgoed in binnensteden en wijkwinkelcentra. Dat biedt kansen voor regionale en lokale spelers om te investeren, ziet ook Arno Ruigrok, voorheen projectontwikkelaar bij Multi en nu actief in urban planning en commercieel vastgoed. ‘Aanvankelijk werden die nieuwe particuliere eigenaren met argwaan bekeken, maar in de praktijk is hun komst voor veel steden een blessing in disguise’, zei Ruigrok tijdens Comvast in de Jaarbeurs in Utrecht, waar de commissie Samenwerking Overheid Markt van het platform voor vastgoed- & retailprofessionals KERN een sessie organiseerde.

Ruigrok, die onder meer betrokken is bij de City Deal Dynamische Binnensteden, ziet nog altijd veel perspectief voor beleggers in binnensteden. Maar die moet dan wel afscheid nemen van de manier waarop decennialang naar winkelvastgoed is gekeken. ‘Monofunctionele winkelgebieden leverde lange tijd relatief voorspelbare rendementen op, maar toen de vraag naar winkelruimte begon af te nemen, werd ook de kwetsbaarheid van dat model zichtbaar.’ Volgens Ruigrok is een sterke focus op retail uiteindelijk niet alleen slecht voor de aantrekkelijkheid van een binnenstad, maar ook voor de duurzame waarde van het vastgoed.

Eigenaren van een beleggingsobject moeten zich tegenwoordig niet alleen richten op rendement en risicoreductie, maar ook op de exploitatie en dat het gebouw daadwerkelijke als plek functioneert voor de gebruiker. ‘De opkomst van internet heeft die verandering versneld. Het totale aantal winkels neemt af en verandert van gewenste omvang en locatie. Van een traditionele ‘point of sale’ verandert de winkel steeds meer in een plek voor informatie, service, beleving, testen en het opbouwen van een community. Naast winkels spelen in winkelgebieden horeca, wonen, cultuur, maatschappelijke voorzieningen en andere functies een grotere rol.’

En laat die volgens Ruigrok ‘nieuwe belegger’ in veel gevallen een geschikte eigenaar zijn. ‘Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat het merendeel van de particuliere beleggers in winkelvastgoed inmiddels lokaal of regionaal geworteld zijn en op zo’n 15 kilometer afstand van het beleggingsobject wonen. Wij zien dat zij persoonlijk betrokken zijn bij hun bezit en actiever op zoek zijn naar huurders. Ook sluiten zij zich vaker aan bij lokaal centrummanagement en zijn zij bereid mee te denken over de toekomst van het gebied.’ Dat komt goed uit want samenwerking met andere eigenaren, ondernemers en gemeenten wordt volgens hem steeds belangrijker. ‘Binnensteden waar vastgoedeigenaren zich organiseren, veranderen sneller mee dan steden waar dat niet gebeurt.’

Minder maximale huur, meer grip op risico.

Deze ontwikkelingen vergen wel een aanpassing van de investeringsstrategie. ‘Je moet veel pro-actiever omgaan met je vastgoed’, stelt Ruigrok. ‘Een eigenaar moet tijdig ingrijpen en niet wachten totdat een pand leeg komt te staan. Nieuwe retailers vragen soms om kortere huurcontracten, terwijl maatschappelijke en culturele functies niet altijd dezelfde huur kunnen betalen als traditionele winkels. Je moet anders naar rendement gaan kijken. Niet altijd meer gaan voor het maximale rendement op een pand, maar wel een fatsoenlijk rendement met een beter beheersbaar risico. Bijvoorbeeld doordat wordt geïnvesteerd in het functioneren van het gehele gebied. Zo kan een rendement-risicoverhouding ontstaan die ook op lange termijn interessant is.’

Voor beleggers die hun bezit strikt opdelen in afzonderlijke winkel-, woning- en kantorenportefeuilles is de ontwikkeling naar multifunctionele winkelgebieden lastig. ‘Als je dat spel speelt, dan heb je het in de binnenstad inderdaad heel erg moeilijk’, aldus Ruigrok.

Wijkwinkelcentrum heeft juist last van zijn succes.

Waar de binnenstad de afgelopen vijftien jaar al ingrijpend veranderde, is bij veel wijkwinkelcentra juist opvallend weinig gebeurd. Volgens Jan Willem Speetjens, senior adviseur bij Ginder, heeft dat deels te maken met het succes van het product. ‘Gemeenten hebben zich jarenlang vooral op hun binnensteden gericht, terwijl wijkwinkelcentra relatief stabiel bleven functioneren. Veel daarvan voorzien nog altijd in dezelfde fundamentele behoefte als decennia geleden: dagelijkse boodschappen dichtbij huis.’

Voor beleggers is het wijkwinkelcentrum lange tijd juist aantrekkelijk geweest vanwege zijn stabiliteit. Supermarkten en andere dagelijkse voorzieningen zorgen voor relatief constante bezoekersstromen en beleggers zoeken langlopende contracten, solvabele huurders en weinig leegstand. Maar die stabiliteit kan volgens Speetjens ook een valkuil zijn. ‘De strategie blijft daardoor vaak beperkt tot door-exploiteren, terwijl de urgentie om het centrum toekomstbestendig te maken ontbreekt.’

De 460 wijkwinkelcentra die Nederland kent verschillen onderling sterk in leeftijd, eigendomssituatie, ligging, concurrentiepositie, omvang en leegstand. Speetjens: ‘Bij een deel loopt de leegstand op tot circa 5 à 10 procent en kan die langdurig zijn. Supermarktketens zijn de pijlers en als die andere locatiekeuzes maken dan verdwijnen ook andere retailers uit de wijkcentra.’

Essentieel volgens Speetjens is dan ook dat het wijkwinkelcentrum zich moet gaan ontwikkelen van een plek waar bewoners voornamelijk boodschappen doen naar een centrale plek waar veel meer functies van de wijk samenkomen. ‘Een hotspot van de wijk. Bijvoorbeeld vullen met maatschappelijke functies, eerstelijnszorg, cultuur, een bibliotheek of een buurthuis.’

Ook economisch ziet Speetjens ruimte voor verbreding. Zo zouden werkplekken voor zzp'ers, dienstverlening en ambachtelijke bedrijven terug kunnen keren naar de wijk. ‘En bijvoorbeeld functies als fitness zitten nu bijvoorbeeld geregeld op bedrijventerreinen, terwijl ze mogelijk beter passen in een wijkcentrum. Daarmee wordt tegelijkertijd ruimte op bedrijventerreinen vrijgespeeld voor bedrijven die daar daadwerkelijk thuishoren.’

Daar komt de mogelijkheid om woningen toe te voegen nog bovenop. Bij sommige verouderde wijkcentra is boven de bestaande ‘platte doos’ nog ruimte om te verdichten. ‘Daarmee kan niet alleen extra vastgoedwaarde worden gecreëerd, maar ontstaat ook meer draagvlak voor voorzieningen.’

Gemeente kan vernieuwing ook in de weg zitten.

Voor die verbreding moeten beleggers en gemeenten wel met elkaar op één lijn zitten. Tijdens de vragenronde na de presentaties van Ruigrok en Speetjens werd vanuit de zaal gewezen op ondernemers die nieuwe winkelconcepten willen beginnen, waarbij retail bijvoorbeeld wordt gecombineerd met horeca, evenementen of muziek. Juist dergelijke mengvormen kunnen helpen om een community rond een winkel of centrumgebied op te bouwen, maar lopen in de praktijk geregeld tegen bestemmingsplannen en andere gemeentelijke beperkingen aan.

Een andere complicatie is het versnipperde eigendom van veel oudere wijkwinkelcentra. Wanneer een centrum uit een groot aantal eigenaren bestaat, kan een omvangrijke renovatie of transformatie moeilijk van de grond komen. Ruigrok: ‘Ik pleit er daarom ook voor om niet te wachten totdat iedere eigenaar meedoet, maar met de 70 procent aan partijen die wél willen veranderen aan de slag te gaan.’