Leegstandsbelasting op woningen logisch in de huidige overspannen markt.



Dat gemeenten overgaan tot het invoeren van een leegstandsbelasting op leegstaande woningen is begrijpelijk. Immers de vraag naar woningen is te hoog om woningen leeg te laten staan. Desondanks gebeurt dit wel eens, al dan niet bewust door eigenaren. Daar kunnen meerdere overwegingen aan ten grondslag liggen. Een voorbeeld is de wens om het gehele complex na leegkomen in één keer te renoveren of te verkopen. Wat ook meespeelt is dat vastgoedeigenaren kijken naar de waarde van panden. Een leegstaand pand levert voor een eigenaar in leegstaande staat in sommige gevallen meer op dan verhuur “onder de waarde”. Belangrijk is dan ook om de reden van de leegstand te achterhalen bij de eigenaar. 
Overigens is het niet zo dat onze zuiderburen in Vlaanderen te pas en te onpas leegstandsbelasting op woningen heffen. Vlaanderen zet het middel vooral in om verkrotting tegen te gaan en vanuit de gedachte dat het sociaal onrechtvaardig is als woningen leeg staan. Het betreft een gemeentelijke zaak, waarbij dit er in Antwerpen toe heeft geleid dat heel wat vervallen leegstaande panden zijn opgeknapt, al dan niet na verkoop.

Leegstandsverordeningen werken alleen bij aanwezige vraag naar retailpanden.


Leegstand bij winkels heeft in Nederland vaak een volstrekt andere achtergrond dan leegstand bij woningen. Voor bepaalde panden is simpelweg geen vraag meer. Verschillende gemeenten in Nederland werken met leegstandsverordeningen om leegstand tegen te gaan en willen daarmee eigenaren stimuleren / dwingen om een pand te verhuren. De gemeente Gouda is een goed voorbeeld. Als een pand daar zes maanden leeg staat vindt een gesprek met een eigenaar plaats. De gemeente bekijkt dan of het pand nog geschikt is voor gebruik voor retail. Als dat zo is, kan de gemeente een leegstandsbeschikking opstellen. De eigenaar wordt dan gedwongen om binnen drie maanden een contract aan te bieden aan een eigen kandidaat of een kandidaat die de gemeente aandraagt op basis van kostenneutraliteit.

De vraag is of een leegstandsverordening in de praktijk wel werkt. Het instrument gaat er namelijk van uit dat een leegstaand pand kan worden ingevuld door gemeentelijk ingrijpen. Er is echter nauwelijks vraag naar retailpanden. Als die er al is, is de vraag of de invulling van toegevoegde waarde is voor het winkelgebied. De zoveelste nagelstudio, telefoonwinkel of kapsalon heeft tegen kostprijs voor een winkelgebied geen enkele zin. Een leegstandsbelasting heeft dan meer zin.

Inzet op gemeentelijke hulp, niet direct bestraffing.


Of het nou gaat om een leegstandsverordening met leegstandsbeschikking of leegstandsbelasting, voordat hiertoe kan worden overgegaan is cruciaal dat een gemeente in gesprek gaat met vastgoedeigenaren. Veel eigenaren hebben namelijk geen idee wat ze overkomt en wat ze moeten doen als hun pand leegkomt te staan. Die eigenaren moet je niet straffen maar helpen door contact op te nemen, te overleggen en suggesties aan te dragen. Andere eigenaren bezinnen zich en proberen te bepalen hoe verder. Dat kan enige tijd duren, maar ook bij die eigenaren leidt een fiscale straf eerder tot een slechte relatie dan tot een goede oplossing. Dan zijn er altijd nog eigenaren die er een potje van maken en die het niks interesseert. Een leegstandsbeschikking of leegstandsbelasting moet vooral voor deze onbereikbare en onwillige pandeigenaren worden ingezet, dus alleen in uiterste noodzaak.

Retailvisie, de drager voor leegstandsoplossingen.


Daarnaast is belangrijk dat gemeenten die werken met leegstandsverordeningen een gedegen visie hebben op de retailstructuur en inzicht hebben in de daadwerkelijke behoeften vanuit de markt. In de retailvisie moet in ieder geval een analyse zijn gedaan van de economische behoefte aan retailmeters met daarbij het liefst ook een kwalitatieve analyse van de opbouw van het huidige aanbod en de verdeling daarvan over het winkelgebied. Op basis van deze visie hoort dan een keuze gemaakt te zijn voor concentratiegebieden cq te transformeren gebieden/panden. Valt een leegstaand pand buiten een concentratiegebied, dan volgt daaruit dat het gesprek moet gaan over transformatie. Gemeenten kunnen dit stimuleren door medewerking te geven aan een functiewijziging, zowel juridisch maar ook door middel van transformatiesubsidies. 

Rotterdam werkt al jaren met transformatiesubsidies gericht op het opheffen van verspreide bewinkeling. Er zijn ook gemeenten zoals Bodegraven en vele andere gemeenten die met transformatiesubsidies werken om te komen tot krachtige winkelconcentratiegebieden. Van belang is dat er voor die transformatiegebieden een goede gemeentelijke analyse ligt op basis waarvan daadwerkelijk concrete transformaties mogelijk zijn van winkels naar wonen, maar bijvoorbeeld ook naar werkfuncties, cultuur of overige voorzieningen, afhankelijk van het betreffende gebied.
Valt een leegstaand pand in een concentratiegebied, dan moet een logisch eerste onderzoek zich richten op herinvulling. De ervaring leert dat een bredere kijk naar het huidige gebruik van winkelpanden, de daadwerkelijke behoefte van zittende ondernemers en een onderzoek naar de behoefte aan vestiging van retailers van buiten niet op de planken ligt en moet worden opgestart. Uit een dergelijk onderzoek komen vaak verrassende inzichten, zoals behoefte tot verplaatsen van zittende ondernemers en een mismatch tussen huidige leegstand en vraag uit de markt.

Leegstandsbelasting – laatste pressiemiddel.


Om opnieuw de relatie met Vlaanderen te leggen, daar richt de leegstandsbelasting op winkels zich op het tegengaan van verval van binnensteden. De belasting wordt geheven op panden die langdurig leeg staan en waar eigenaren niet bereid bleken om het pand op te waarderen of te verkopen. Zowel op het gewestelijke niveau als gemeentelijke niveau wordt de leegstand in de gaten gehouden vanuit een case to case insteek. Dat betekent dat er een heel proces en zoektocht naar oplossingen voorafgaat aan een eventuele belasting. De leegstandsbelasting is dan ook bedoeld als tool die enkel bij de worst cases wordt ingezet. Het betreft een gewestelijke heffing waar gemeenten een opslag bovenop kunnen zetten.
In Vlaanderen is de krotbelasting geen op fiscale inkomsten gerichte maatregel maar een sturend beleidsinstrument tegen leegstand. Het is ingebed in een registratie- en inventarisatiesysteem. Dit betekent dat de opname van een pand in een leegstands- of verwaarlozingsregister min of meer een beleidsinterventie is. Immers, de registratie betekent dat eigenaren zichtbaar worden voor het bestuur. Het vraagt om een formele onderhandelingspositie, waarbij vaak wordt aangestuurd op verkoop, renovatie of functiewijziging. Voor winkels en bedrijfsruimten wordt de heffing bewust traag geactiveerd om in te kunnen spelen op marktdynamiek, eigendomsstrategieën en complexere herontwikkelingen. Het wordt dan ook selectief en strategisch ingezet, waarbij ‘krotbelasting’ als stok voor de echt moeilijke gevallen de positie van de overheden ten opzichte van eigenaren heeft versterkt.
Ook voor Nederland geldt dat boetes alleen zinvol zijn als “last resort” oplossing voor daadwerkelijk onbereikbare/onwelwillende eigenaren. In plaats van het opleggen van boetes is het veel zinvoller voor gemeenten om samen met de partners in het winkelgebied (eigenaren en ondernemers) te kijken naar structurele oplossingen. Gedacht kan worden aan het onderzoeken van of hulp bieden bij verplaatsingen van retailers buiten naar het concentratiegebied of transformatie van bovengelegen ruimten waarvoor opgangen moeten worden gerealiseerd.

Conclusie: visie en hulp als oplossing voor leegstand.


Kortom, de inzet van belasting of een leegstandsverordening voor winkelpanden zal vaak contraproductief uitpakken. Het gros van de eigenaren wil namelijk gewoon een goede oplossing. Wat daarom wel werkt is contact, eigenaren opzoeken, je als gemeente daadwerkelijk verdiepen in problemen en (on)mogelijkheden van partijen. Dat is arbeidsintensief maar uiteindelijk ook effectief. Niet alleen om leegstand op te lossen maar om veel meer te bereiken, namelijk te komen tot vitale kernen.


Dit artikel is ontwikkeld door de Commissie Samenwerking Overheid en Markt van Kern. Aan het artikel hebben meegewerkt: Arno Ruigrok, Rene Vierkant, Herman Kok, Jorge van Vliet en Ingrid Ploegmakers